Interviews | 27 mai 2020

Crise : quelles conséquences pour l’immobilier ?

De GlobalGeoNews GGN
5 min

Sébastien Laye est PDG d’Aslan Investissement - acteur du secteur immobilier - et spécialiste des questions monétaires et des politiques économiques pour l’Institut Thomas More. Il analyse l’impact de la crise du Covid-19 dans le secteur immobilier.

                                                                           Entretien conduit par Souleiman Sbai

 

GGN : L’immobilier reste-t-il un placement sûr en temps de crise ?

Sébastien Laye : Je ne commenterai pas le concept de « placement sûr » : cela n’existe pas en finance, tout actif est représenté par un couple risque/rendement. Ce sont simplement les professionnels du secteur qui ont intérêt à répéter cette antienne, quelles que soient les circonstances. Il faut rappeler que l’immobilier, un secteur clef qui représente 15% du PIB français, a deux composantes : l’immobilier résidentiel, qui est l’immobilier que vous semblez avoir en tête, et l’immobilier tertiaire ou commercial (les bureaux, l’hôtellerie, la logistique, les commerces, les résidences étudiantes ou senior). La difficulté de la mesure des prix est multiple. D’une part, l’immobilier est essentiellement non coté, il n’y a donc pas de prix au jour le jour comme en Bourse, et les évolutions de tendance prennent plusieurs mois. D’autre part, les statistiques ne sont pas très fines en France, donc les données sont toujours décalées de plusieurs semaines. Enfin, dans la dernière période, celle du confinement, rien ne s’est passé par définition puisque les transactions ne pouvaient avoir lieu. Ceci étant dit, que pouvons constater sur les deux grands compartiments du secteur ? Sur le premier, d’abord, l’immobilier résidentiel : certains Français avec des projets d’achat n’ont pu les reprendre et les achever qu’à partir du 11 Mai. Ils n’y ont pas renoncé. Les autres, encore en quête d’un bien, ont revu leurs offres à la baisse : ceux qui demandent des décotes à la baisse de 20% sont rejetés par les vendeurs, mais ceux qui demandent du moins 5% semblent s’acheminer vers une transaction. Votre assertion sur l’augmentation des prix ne concerne que les prix parisiens sur le premier trimestre, ce n’est que le reflet de la poursuite de l’envolée des prix avant le Covid. Le Covid a brisé cette dynamique et hors Paris intra muros, nous sommes déjà à -3/4%. Les statistiques, décalées d’un trimestre, et qui doivent prendre en compte le déconfinement, n’arriveront qu’en août…

Sur l’immobilier tertiaire, on retrouve la même dichotomie. Pour l’instant, les transactions engagées avant la crise et qui concernent le centre de Paris (comme le prestigieux 64 rue Pierre Charron vendu Jeudi par une foncière) restent sur les mêmes niveaux de prix qu’en Mars, car les acheteurs ne pouvaient plus reculer. J’ai des discussions régulières avec des investisseurs internationaux et les fonds de pension. Nombre d’entre eux vont appliquer de sévères décotes à leurs prochains achats. Si les vendeurs résistent, il n’y aura pas de transactions, mais une discipline de marché bien nouvelle est en train de s’instaurer !

GGN : De quelle manière ce secteur at-il été affecté par la situation actuelle ?

Sébastien Laye : On ne peut pas comparer la crise actuelle à celle de 2008, mais paradoxalement comme l’origine de la crise était américaine à l’époque et que les marchés immobiliers sont fondamentalement locaux, l’immobilier français avait peu souffert. En 2020, avec une économie à l’arrêt pendant deux mois, la construction a bien sur été au point mort et le rattrapage n’est pas total au déconfinement. Seuls les travaux publics peuvent maintenir à flot l’industrie car les projets privés sont pour l’instant retardés. L’effet d’incertitude est à son maximum et les ramifications de cette crise sont bien plus importantes qu’en 2008 et potentiellement bien plus dommageables pour le secteur. De manière générale, dans l’immobilier tertiaire, tous les grands investisseurs s’attendent à un recul de 7 à 10% en 2020. Cela est plus difficile à quantifier sur l’immobilier résidentiel du fait de l’hétérogénéité des marchés ; Paris intra muros a connu une forte poussée en 2019 et début 2020, les prix devraient légèrement reculer par rapport au plus haut de Mars, mais in fine, sur toute l’année la tendance devrait être stable. C’est ce qui guette le marché parisien comme lors de la dernière crise, deux ou trois années de stagnation : l’écart d’attentes sur les prix entre vendeurs et acheteurs est trop conséquent, il n’y a plus de nouvelles constructions pour répondre à une demande qui est toujours présente, d’où peu de transactions et d’ajustements de prix. La situation est différente en grande banlieue et en province hors centre villes. La promotion immobilière résidentielle va probablement s’effondrer et c’est ce levier qui va peut-être limiter la baisse des prix à 5-10%.

L’impact du Covid (perte d’emplois, de revenus, incertitude qui ne conduit pas à acheter) sera partiellement compensée par la diminution de l’offre de nouveaux logements. Mais cet effet est partiel : en économie urbaine, on dit que l’offre d’espace immobilier est inélastique à la baisse : on peut construire moins de maisons (encore que certains promoteurs vont continuer à vendre leurs stocks pendant de longs mois, quitte à avoir des marges très faibles), mais on ne se met pas à détruire des bâtiments. Il faut les occuper à n’importe quel prix, jusqu’à ce que le taux de vacances baisse et que les prix augmentent à nouveau : ce qui prendra bien deux ou trois ans après une baisse et stagnation.  Il faut rappeler aussi le contexte macroéconomique et son lien avec l’immobilier : les interventions des banques centrales ne soutiennent que très peu le secteur, malgré des taux bas, car ils l’étaient déjà avant la crise (pas de surprise positive, plutôt même des corrections à la hausse) : la tendance court-moyen terme, déflationniste, n’est pas favorable au secteur. En période de normalisation de la croissance économique avec toujours un soutien monétaire probable, la tendance sera plus inflationniste et à nouveau favorable à l’immobilier.

GGN : Quels acteurs du secteur sont les plus touchés ?

Sébastien Laye : L’hôtellerie est la classe d’actif la plus affectée du fait des fermetures administratives et d’une période estivale qui s’annonce des plus compliquées. On s’attend à des corrections de valorisations de parfois 15% sur le secteur. Le bureau résiste, car le stock existant n’est pas pléthorique, avec un rejet des co workings et des espaces en centre-ville, mais ce ne devrait être qu’un effet sur quelques mois. L’immobilier de commerce, déjà en difficulté avant la crise avec la concurrence de l’e-commerce, a aussi souffert du confinement mais certains formats - notamment alimentaires - pourraient tirer leur épingle du jeu ; la logistique est la grande gagnante de court terme, alors que le modèle des résidences senior est à revoir après le drame des EHPAD. Je ne crois pas en un nouvel Age d’or du résidentiel suburbain ou de la petite maison de campagne. Le télétravail ne concerne qu’un nombre limité de postes liés à l’économie du savoir, et de toute façon chez les autres ménages, la baisse des revenus liés à la crise, l’incertitude économique, sociale et politique amènera à différer les achats de maison.

GGN : Quelles sont les zones les plus attractives à l’heure actuelle ?

Sébastien Laye : Comme les prix, notamment en résidentiel, ont augmenté de manière mécanique partout sur le territoire depuis six ans, je serai tenté de dire que le modeste reflux sera général et qu’il n’y a pas de bonnes affaires évidentes. Malgré tout, certaines zones ont mieux résisté à la crise du virus que d’autres : très clairement l’Ile de France et le Grand Est, qui se sont effondrés au niveau sanitaire, sont devenus des repoussoirs. A l’inverse, le Grand Ouest a été peu touché et les valorisations immobilières y sont raisonnables. Parmi les grandes villes, Marseille a révélé son exceptionnelle infrastructure médicale : déjà à la pointe dans les traitements des cancers par exemple, elle s’est révélée un pole d’excellence pour cette nouvelle maladie infectieuse ; cela pourrait inciter des retraités souhaitant aller en province sans quitter l’ambiance urbaine à y résider.

GGN : La construction et les projets immobiliers sont à l’arrêt depuis Mars. La reprise est-elle pour bientôt ?

Sébastien Laye : Non, tant s’en faut. Les projets en cours stoppés par le Covid ont repris mais on ne constate pas de nouveaux lancements de chantiers depuis le déconfinement. Le gouvernement a multiplié les injonctions contradictoires durant la période de confinement et nous avons arrêté certains chantiers qui auraient dû continuer. La destruction de valeur est conséquente, avec une myriade de petits entrepreneurs dans le bâtiment affectés. Si les pouvoirs publics veulent corriger leur impéritie des dernières semaines, ils doivent relancer et accélérer les commandes publiques comme les projets liés au Grand Paris qui avaient pris du retard. De toute façon, et c’est désormais inéluctable, l’année 2020 sera une année blanche pour le bâtiment et la construction en général.

 

28/05/2020 - Toute reproduction interdite


Un ouvrier est vu sur un chantier de construction d'un nouvel immeuble à Paris, le 2 septembre 2014.
Philippe Wojazer/Reuters
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